전세 사기 피하는 법 대책 예방 수법 유형 100% 피하는 방법 깡통전세 피해자 안되는 방법

요즘 전세사기로 사회초년생들이 피해를 많이 보고 있다는 뉴스가 연일 나오고 있습니다. 

부동산 공부를 조금만 했으면 절대 피해를 입지 않았을 텐데 정말 안타깝습니다. 

우리나라 사람들 특성상 전세금이나 집값이 전재산이나 마찬가지인데 그런 돈을 사기치는건 살인이나 마찬가지죠.

그래서 전세 사기 수법 유형 피하는 방법에 대해 아래와 같이 자세히 알아보도록 하겠습니다. 

 절대 사기 당하지 않도록 안내하였으니 꼼꼼히 읽어보시고 사기당하지 마세요.

 

전세 사기 수법 최근 유형

최근 화곡동에서 발생한 전세 사기의 유형을 알아보겠습니다.

• 건축업자 빌라 건축 :  건축업자가 토지를 구매하고, 새로운 빌라를 건설합니다.
• 은행과 대출 실행 : 은행과 협의하여 해당 빌라를 시세의 2억 5천 정도로 감정하고, 이를 기반으로 몇몇 사람에게 대출을 제공합니다.
• 전세계약 체결 : 이러한 정보가 공개되면, 전세 찾는 사람들은 해당 빌라가 2억 5천에 가치가 있다고 생각하고, 2억 정도에 전세 계약을 체결합니다.
• 소유자 변경: 전세 계약이 모두 완료되면, 빌라의 소유권을 노숙자와 같은 신용이 바닥인 사람으로 변경합니다.
  이런 변경 소유자들은 대부분 신용이 없어 수수료만 받고 소유권 변경을 수락한 후 사라집니다.

이로써, 2년 후 전세 계약이 만료되면, 집값이 2억에 계약한 사람들은 전세금을 돌려받기 힘든 상황에 놓입니다.. 왜냐하면 해당 빌라가 실제 시세에 비해 과대 평가되어 계약되었기 때문입니다. 일명 깡통전세가 되는거죠.

게다가, 집주인은 연락이 되지 않거나 전세금을 맞춰 나가라는 압박을 가하기도 합니다. 결과적으로, 이 빌라는 '깡통 전세'가 되어 평생 거주하거나, 경매를 통해 전세금을 받을 방법을 찾아야 하는데, 해당 시세에 낙찰받을 경매 투자자가 없기 때문에 피해자는 집을 떠날 수 없게 됩니다.

 

전세 사기 피하기 위해 가장 먼저 해야하는 일

 

 많은 블로거나 유튜버들인 전세사기를 피하기 위해 집에 대한 대출 확인, 확정일자, 전입신고 등을 이야기하지만 정작 가장 중요한 것은 계약하고자 하는 부동산의 가치입니다. 

 빌라 전세 사기가 판을 치는 화곡동 신축빌라 분양 가격을 보면 실평수 8평에 3.5억 정도에 분양합니다. 

그런데 5년 정도 지난 비슷한 빌라 낙찰가를 보면 18,000만원 내외입니다. 즉 3.5억은 건설사에서 과대포장된 가격이라는 것입니다. 

즉 신축이 깨끗하고 시설도 좋다고 전세 3억에 계약하는 사람은 2년 후 전세금을 잃거나 못 받게 되는 것입니다. 

일단 네이버 부동산에서 주위 비슷하게 지어진 5년 이내의 빌라의 시세를 반드시 확인하세요.

전세 사기를 당한 사람들의 가장 큰 실수가 부동산 시세파악을 하지 않아서 입니다. 

 

최소 매매 시세의 80% 이하에서(70% 추천)  전세 계약을 하셔야합니다. 

아무리 집이 깨끗하고 최신식이라도 매매시세에 근접한 가격에 전세계약을 하시면 바로 전세사기의 위험에 노출되는 것입니다. 

부동산의 대략적인 시세는 찾는 방법은 아래 확인하시면 됩니다. 

 네이버 부동산 이용 빌라 시세 파악하는 방법 

  네이버 부동산 홈페이지(https://land.naver.com/) 접속 → 지도를 이용하여 원하는 지역으로 이동 → 화면 상단 '빌라 주택' 클릭  → 거래 방식 "매매" 선택 → 사용 승인일을 5년 정도로 선택 → 가격을 '낮은 가격 순' 선택

네이버 부동산에 나와있는 가격은 호가(집주인이 원하는 가격)이기 때문에 실제 팔리는 가격은 10~20% 낮다고 접근하시면 됩니다.  자세한 검색 방법은 아래 링크 확인하세요

 

부동산 시세 파악 방법

 

 무료 경매지 활용하여 낙찰가 검색 

 무료경매지는 오늘의 경매 추천합니다. 완전무료입니다. 

   오늘의 경매 접속(www.today77.com) → 화면 상단에 '지도 검색' 클릭 → 물건 종류 '다세대(빌라)' 선택   
   → 화면 왼쪽에 비슷한 평형에 빌라 선택 → 경매지가 나오면 스크롤 내려서 '인근지역 매각사례' 클릭 
   → 화면은 보고 '감정가' 와 매각가를 보면서 대략 비슷한 빌라의 시세를 파악

경매지 매각 사례에 나와 있는 매각가는 대략 시세에 10% 낮은 가격입니다. 즉 매각가가 1억이라면 시세는 1억 1천~2천 정도 된다는 이야기입니다. 자세한 검색 방법은  아래 링크 확인하세요

 

부동산 시세 파악 방법

 

위와 같은 방법으로 빌라의 시세를 파악하는 것이 전세사기 피하는 법의 핵심입니다. 

 

(계약 시) 전세 사기 방지 확인 사항

 빌라의 시세를 파악하고 시세 대비 전세금의 가격이 70%정도 이하라면 이제 계약을 해야 합니다. 

계약 시 반드시 확인해야 할 것을 말씀드리겠습니다. 

1. 집주인이 확실한지 확인

• 집주인 신분증 진위여부 확인 (아래 링크에서 확인 가능)  

신분증 진위 확인

 

• 등기부등본 갑구 명의와 신분증과 주민등록번호가 같은지 확인 
• 대리인일 경우 인감증명(발급일자 3개월 이내 확인), 위임장(찍혀있는 도장과 인감증명 도장과 같은지 확인)
• 전세거래의 경우 직거래는 될 수 있으면 하지 말고 공인중개사를 끼고 계약

2. 해당 부동산에 대출 여부 확인

  이제 등기부등본을 볼 차례입니다. 이 문서에는 부동산의 대출 현황이 기재되어 있습니다. 

등기부등본을 발급해보면 아래와 같이 을구가 나옵니다. 

제일 중요한게 을구 제일 첫 번째 근저당이 있는지입니다. 아니면 압류 가압류 같은 게 있는지 확인합니다. 

만약 근저당이나 기타 권리가 있다면, 그 집이 경매 넘어 갔을 경우 전세금을 한 푼도 못 받고 나와야 할 수도 있습니다. 왜냐하면 전입일자가 첫번째 근저당 권리 접수 날짜 이후라면 전세금은 법적으로 보호를 받지 못합니다. 그만큼 중요한 권리이니

만약 근저당이 걸려있으면 다른 집을 구하는 것을 추천드립니다. 

 

3. 부동산 계약서 작성  시 특약 설정

 부동산 계약서 작성 시 아래 특약을 반드시 넣어야 합니다. 

특약 문구는 "전입일 이전에 근저당 설정 금지한다. 근저당 등 기타 권리 설정은 임차인과 합의하여 전입일 다음날부터 설정 가능하며 만약 위 특약을 위배한 경우 계약금의 두 배를 반환한다."라고 적으면 됩니다. 

 

(입주 시) 전세 사기 방지 확인 사항

1. 이사가는 날 하루 전날 18시 이후 한번 등기부 등본을 발급해 봐야 합니다. 

   인터넷 등기소앱으로 간단하게 조회(수수료 700원) 가 가능합니다. 

   힘들면 부동산에 등기부 등본 한번 더 발급해달라고 요청하세요. 부동산 수수료를 내고 거래하는 것이니 당당하게 요구하세요. 

 

2. 별다른 권리상의 변화가 없다면 이사를 하시면 됩니다. 

  그리고 이사하시는 동안 한분은 반드시 바로 주민센터에 가셔서 전입신고를 하셔야 합니다. 

 전세금을 지킬 수 있는 핵심이 '전입신고' 입니다. 그리고 확정일자도 같이 받아 달라고 하시면 됩니다. 

   

3. 전입신고와 확정일자를 받았다면 인터넷 등기소에 들어가셔서 다른 권리가 해당 이사일에 진행되고 있는지 확인하세요.

  만약 집주인이 이사하는 날 근저당을 받는다면 어떻게 될까요? 꼼짝없이 근저당 아래에 후순위로 전입하게 되는 것입니다. 세입자의 대항력(근저당 보다 우선적으로 돈을 받을 권리)은 전입신고 한 다음 날 생기기 때문입니다. 

그래서 잔금내시기 전에 인터넷등기소 앱을 실행하셔서 현재 전세 부동산에 다른 근저당 같은 권리가 진행되고 있는지 확인해야합니다. 

인터넷 등기소 앱 실행 → 등기신청사건 처리현황 조회 → 로그인 → 주소 및 집주인 이름 입력 → 확인 

자세한 사항은 아래 링크 확인해보세요.

 

인터넷 등기소 근저당 실행 확인 방법

 

(입주 전 후) 전세보증금 반환보증보험 가입

 근저당이 없고 확실하게 확인한 매매시세의 80% 정도로 전세를 들어왔다면 걱정 없이 살면 되지만 혹시 집주인이 계약 종료 후 바로 전세금을 돌려주지 않는 위험을 방지하기 위해 전세보증금 반환보증보험 가입할 수 있습니다. 

 하지만 이 경우 보증료가 들어가기 때문에 여유가 되시면 무조건 들어 놓으시기를 바랍니다. 
계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 보증 보험에서 미리 돌려주는 방식입니다. 

 

이상으로 전세사기 100% 방지할 수 있는 방법에 대해 알아보았습니다. 부동산 거래를 처음 해보는 사회 초년생들이나 관심이 없던 분들은 좀 어려울 수 있으나 전 재산이나 다름없는 전세금을 지키기 위해서는 필수적으로 알아야 하는 사항 들입니다. 어렵더라도 몇 번 읽어보시면 쉽게 이해가 가실 것입니다. 

 혹시 궁금한 게 있으시면 댓글 달아주시면 알려드리겠습니다. 전세 사기 방지 100% 예방 가능합니다. 

 

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